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大势和客户:房地产判断的两极

时间: 2015-07-27 11:52 来源: 未知 作者: admin 收藏 百度搜索本文

    任志强还是一如既往的自信。在他看来,大量结构性的需求会逐渐释放,支撑房地产的逐渐上涨。
    这名地产界的“大炮”,虽然已从华远退休,言论依然犀利。但在20日三亚举办的博鳌·21世纪房地产论坛上,当大家将言论纷纷聚焦在“互联网+”时,他却几乎不提互联网。
    这在某种程度上呈现了当下中国房地产业的现状:一方面,有些人将“互联网+”作为这个目前低迷行业的未来,并把对客户需求作为未来之路;另一方面,也有人并不觉得对接互联网有多么地了不起,大势才最重要。这种区别,如同站在两极,一个站在大势一极,一个站在个人一极。
 
一、房地产的发现用户
 
    第二季度,中国的房地产市场依然处在低迷的状态。根据REICO工作室在论坛上发布的二季度房地产市场报告里指出,虽然一线城市的房地产市场有所回暖,但三四线城市整体还处在下降的态势。
    这份报告认为,虽然目前的市场呈现出不稳定性,但是却已经进入了一个筑底的过程。
    从这份报告来看,事情似乎没有那么糟糕。在辞职之后,在这次三亚的论坛上,全联房地产商会执行会长任志强认为,有诸多要素支撑着未来的房地产市场的乐观的基本面。
    城镇化率是任志强提出的第一个理由。目前中国的城镇化率为54%,而去年出台的《国家新型城镇化规划》提出的目标是,在2020年将这个数字提升到60%。如果和发展国家目前普遍的70%以上的城镇化率,中国的城镇化还有相当大的空间。
    第二理由是人口结构。此前东北地区已经出现了人口的负增长。在很多人看来,这是中国整体人口负增长的前奏,而人口减少似乎必然意味着对房子的需求减少。但任志强认为,人口结构的另外两种变化,也在造就新的住房需求。
    一种变化是,中国人口的老龄化愈加严重。过去人们以为,在目前的格局下,年轻人可以继承长辈的房子,有些情况下一个80后可以继承4套房子。但任志强说,“老龄人还没有死”,老龄人寿命越来越长,年轻人等不起——“你继承不到这个房子。”
    另一种变化是,破裂的家庭在增多。数据显示,2003年以来,中国离婚率已连续12年呈上升状态。任志强也说,“中国的离婚率正在逐年上升,现在每年增加20到30万个家庭离婚,这也是对住房需求的压力。”“过去单户所占的比例很少,现在单户所占的比例越来越高。”
    很显然,还有更多的社会学或人口学的分析,可以为房地产的乐观前景提供判断支撑。但并不是人人都像退休之后的任志强这么乐观。事实上,任志强的这些声音,在这个论坛数百名发言者中只是少数派。
    任志强的这种分析路劲,依然是沿着一贯的从政策、行业大势来展开。但这种思路,在中南建设集团董事、中南地产集团总裁陈小平看来,恰恰是真个地产行业存在的一个固有的定势思维。
    陈小平认为,地产行业里的人,过于注重对行业、政策、大势的分析,无论是分析行业的现状还是前景,往往如此。但是却很少人认真地去谈论客户和产品。
而那些认真谈客户和产品的人,其实多在认真地谈“互联网+”。 
二、谁在谈互联网+ 
    两天论坛下来,有一个比较明显存在的共识是,房地产业,已经是从过去的黄金时代,进入到了白银时代。这种变局之下,不仅是行业回报率的整体下降,更意味着传统行业的粗放模式已成过去式,精细化地打造每一个产品都为必然要求。
    过去长期依赖刚需、政策、行情而快速发展的房地产业,更乐于创造可以工业化、流程化生产的房子。但这种不够用户用户个性需求的情形,在“互联网+”的时代里,越来越多的遭受疑问和挑战。
    但真正将传统房地产业去学习什么是“互联网+”的,并非是客户已然提出了哪些不满。而是那些介于互联网和地产的行业新加入者,以互联网、大数据的方式,发现用户的显在或潜在的需求,从而切割了这个行业的利益。
    本次出现在论坛里的58同城、房多多网等企业,已从在互联网和房地产行业的对接中发现了新的价值。甚至美的、花样年这样的企业,已经通过“互联网+”找到了新地产行业的新增长点。
    虽然不是传统的地产行业,但它们有可能越来越多的改变这个行业。如同经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟所说的,互联网的价值就在于它更了解用户。他举了Uber的例子。这个手机上的APP属于美国一家科技公司,它既不生产汽车,也不培训司机,但是它的市值超越了许多生产汽车的车企,它的模式也对传统的出租车汽车行业产生了巨大的颠覆性。
    Uber对私家汽车资源的整合,这种整合的本质在吴伯凡看来,其实是用科技的力量,将汽车的冗余产权整理出来,并且进行进行有效的交易。Uber如此,嘀嘀专车也如此。
    那么,谁也没法保证,互联网会在将来对传统的房地产行业产生更大的颠覆。事实上,已经流行起来的Airbnb民宿交换软件,已经证明了房屋的冗余产权,也可以通过整合和租售产生巨大的市场与价值。
    这意味着,也许我们今天对房地产大势的判断,也会被互联网所颠覆。而在钟伟看来,未来房地产比较靠谱的一个路线是,更注重已经积累起来的巨大存量的价值挖掘。

(责任编辑:admin)
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